307次楼市调控,不如333宗房地产数据,暴露了开发商的野心

你爱他,想一本万利,获得无上殊荣,那么,请你让他到中国进军房地产吧;你恨他,想让他一蹶不振,从此翻身无望,那么,请你让它到中国进军房地产吧。对中国人来说,楼市是包含了股市、债市、期市等等所有市场的CBD ,别说一般人搞不懂中国楼市,估计就是巴菲特来了,也得“干瞪眼”。因为,中国楼市从来不按套路出牌。楼市一般人干不了,房地产高手才玩得转。

给阿基米德一个杠杆,他能撬动地球。给开发商一个杠杆,他能同时开发好几个楼盘,扩张到好几个城市。给购房者一个杠杆,他终于可以买房了。如果巴菲特来到中国搞房地产,他一开始,一定会很欣喜,因为我们的开发商和购房者并没有变成冤家对头,而是“大行德广,共同成长”——不管你房子卖多贵,总有接盘侠兜底。

巴菲特要来中国搞房地产,肯定会震惊于这个被称之为“基建狂魔”的国度的人对房地产的执著。我们的房企负债率超过七成,越是头部房企负债率会越高,部分房企甚至超过九成。我们超过九成的居民借贷都用来买房,据不完全统计,我们有至少八个城市的居民的杠杆率已经达到百分百,贷款超过了存款数。

从2013年开始,我们的商品房销售面积连续7年超10亿平方米,加上公房、小产权房、农村住房等等,据说,我们的房子在2020年正式踏入供大于求的时代。还据说,我们的房子已经够30亿人居住了。但是,时代来了,我们的购房者的腿却还没迈进去。丝毫不顾及自己已经有了一套房或多套房,还是前仆后继地扑进楼市买房。在他们的眼里“贷到就是赚到”,“买到就是赚到”。

在疫情来临之际,房地产“停摆”,购房者慷慨解囊,为房地产“纾困”。明知道都是满满的套路,购房者也义无反顾地上了开发商那辆总是宣称最后一辆,却总是源源不断驶来的房地产“末班车”。

哪怕是1~3月份,我们的楼市调控措施高达307次,这一次数已经和2019年1~7月的楼市调控措施达成平手。和去年楼市调控次数达到620次创纪录一样,不出意外,今年的楼市调控措施上千条是大概率事件。目前房地产市场胶着的状态,以及历史性的顶峰格局,都是楼市调控的调控方向。

弯道超车的,都是个中好手。在房地产这条赛道上,挤着前进的车手太多,路面也不是专用赛道。所以万科的郁亮去年喊“活下去”,今年就开始践行“活下去”了。不仅是万科,恒大的许家印、融创中国的孙宏斌都在不断“比惨”的同时,寻求一条适合自己弯道超车的路子。

截至2019年二季度末,房地产开发贷款余额11.04万亿元。另外,中国信托业协会数据显示,截至2019年一季度末,投向房地产的信托资金余额为2.81万亿元,如果结合2019年来房地产信托产品融资规模新增近3500亿元估算,截至二季度末,房地产信托资金余额约在3万亿多。再加上境内外发行的房地产债务余额至少上万亿,那么开发商端的负债规模高达15万亿多。

9个月前,房地产行业洗牌的风雨就已经开始酝酿了,而和今年“开局黑”的300多次调控形成鲜明对比的是,大房企已经悄悄地展开了“大鱼吃小鱼”的并购模式。一边“哭穷”,一边“捡漏”,开发商真都是好算计。

这个好算计从去年就开始布局,2019年,我们的房地产企业作为买方完成的并购事件约为333宗,涉及交易金额近3000亿元,其中百强企业所涉金额近八成。房地产市场的游兵散勇渐少,在谋一隅的市场中,大型自然就有了更多的话语权。而古人早就告诉我们:不谋一隅,不足以谋全局。

并购中小开发商的好处在于用最少的钱,是大型房企的“强龙”拿下了熟悉地方房地产开发和运作的“地头蛇”,开发商成本降低不少。更主要的是,这些被并购的中小房企手里都是有土地的,而例子就是,有房地产企业的3万亿土储中六成来自并购。山雨欲来,顶得住的,继续引吭高歌,顶不住的只好中途退场。2020年,一场疫情,让中小房企损失惨重,停工令和停售令让他们资金链断裂,但是却为优质房企提供了收吞并的机会。

登高必跌重的道理并不适用于房地产,因为从登顶以来,开发商一直未曾跌倒,就连如此凶悍的疫情也没有动摇了开发商的根本。反而是给了大型房企不断靠“吞食”小鱼壮大自身的契机。307次楼市调控,不如333宗房地产数据,透露了开发商的“野心”。巴菲特来了也得“干瞪眼”,因为中国楼市,在中国人眼里,也是从来不按套路出牌。