房地产还能投资吗?学区房怎么买?后疫情时代如何做好资产配置?

随着中国房地产市场从“以新房交易为主向以存量开发为主”转型,房地产进入存量时代已在行业内达成共识,中国各个城市的存量规划也日益明晰。面对这场市场转换的浪潮,如何推动中国存量资产发展,使得整个行业从喧嚣、动荡的复杂气氛中逐步清晰,是当前房地产行业面临的主要任务。

5月19日,浦领财富携手投中共同主办“房地产存量时代的增长源动力”线上沙龙,以投资视角聚焦中国房地产当下的宏观趋势,共同探索房地产投资人在这个新时代面临的机遇与挑战。来自浦领财富、洛德基金、越秀产业基金和瑞威资本的嘉宾们,围绕“中国房地产市场目前形势如何,未来走向何方?”、“‘学区房新政’对学区房投资领域影响几何?”、“后疫情时代中,房地产市场的参与者会面临哪些机遇与挑战?”等议题进行深入交流。

经过黄金30年的快速发展,目前房地产市场单边快速上涨、行业整体快速扩张的时代已经结束,房地产市场由资金密集型行业慢慢过渡到技术密集型行业。在这一趋势下,全国性头部企业的品牌优势将越来越大,而地区性的龙头企业也能在本地区发挥自身的优势,所以未来房地产市场将会分化发展,不同的城市甚至一个城市中不同区都将分化发展。

以“成渝”市场为代表的准一线城市和二三线城市在这个存量时代中,成为了新的增长点。后疫情时代,这些地区的房地产投资机遇将会得到催化。目前的4个重点城市群(长三角、京津冀环渤海、粤港澳大湾区和成渝城市群)中,成渝城市群人口和面积都排第二,GDP排第四位,从现在的房价来看相比前三者更具备增长空间。以成都为例,继设立天府新区后,成都近期又设立东部新区,加上天府机场未来的启用,成渝的发展潜力会有相当程度的释放。与此同时,我们也注意到5月17日发布的《中共中央、国务院关于新时代推进西部大开发形成新格局的指导意见》再次将西部大开发提升到新时代国家发展的重要层面。

在房地产投资方面,无论是房企机构还是投资者个人,都要紧跟国家的政策风向,挑选人口净流入的城市地区,选择周边资源齐备的区域,选择房地产项目对现有环境能进行功能更新、在存量时代也不落伍的项目,同时要兼顾物业居住和金融属性。

过去二十年其实一直在突破我们对房地产认知的边界,几年前就有人提出房地产的黄金时代已经结束,但是我们看到经过三年历史最严的调控周期,2019年房地产市场仍然创造了历史新高,房地产拐点并未出现,我们看到过早地放弃住宅房地产市场的企业,转型其实都不是十分成功,我个人认为现在这个阶段,房地产市场仍然大有可为。

就中国的房地产市场而言,目前进入存量市场的城市屈指可数,可能也就北京、上海是进入了存量市场,其它城市仍然处于增量市场的阶段。对于市场参与者来说,现在就要提前布局,做好存量市场投资的布局,特别是在写字楼和商业地产领域,核心地区的增量未来是趋于零的,本身稀缺就是一种价值,所以未来如果要参与存量市场,先持有这些资产才具有了筹码。另外,社会的总体平均资本回报和利率是在下降的,这会带来存量资产的估值提升,我们赚得不是增量的钱,而是相对价值回报的钱。总体来说,布局中国的优质房地产存量资产是一个比较好的机会。

过去二十年,房地产是最好的投资品种,而学区房是皇冠上的明珠,战斗机中的战斗机。以南京为例,如果2000年后买过一线学区房,涨幅基本在20倍左右,如果加上杠杆如贷款等,那么回报大概是在60倍左右,这个投资回报率,除非你买过茅台、买过腾讯,其他任何投资都是比不上的,这也可以说是投资领域的一个奇迹。在学区房新政下,个人建议可以考虑两个类型的学区房投资方向:一是投资多校划片的区域中,原来不对口一线学区的房地产,这类地产可能会有一个补涨的过程,二是投资一些名校的分校区域。

我个人认为,房地产经过二十多年的发展,从规模上来看已经接近顶峰期。这一时期,房地产市场会从原来注重规模的增长向注意质量的增长,从原来全面的增长转向结构性增长,因此地区差异、企业差异都会显现。房地产市场发展较好的区域都会有一个共性,经济活力比较强、综合城市服务水平比较高,人口净流入多、对人才吸引力大、产业发展比较好的区域,房地产市场仍然有长足的发展空间。

在房地产从增量市场向存量市场转变的过程中,如何选择一个值得投资的区域?我认为,高收入人群流向哪里,就去哪里投资,因为房地产市场还是与人口有密切关系的。在选择合适的房地产投资时,很重要的一点是要衡量是否满足了人们对美好生活的需求,比如说你选择的这个投资项目,它能不能提高你的生活品质,能不能通过一些增值服务让你得到更幸福的生活,如果能够,就说明我们的投资是有意义、有价值的。

短期来看,疫情对房地产市场的影响是断流式的,房地产市场的供需两端都受到了明显的影响;长期来看,还是要看宏观经济,这其中又涉及到对国际国内形势的判断。但总体而言,做投资一定要坚定看好中国的未来。

房子本身它是没有稀缺性的,但是地段是有稀缺性的,比如上海核心地段的房子就是有稀缺性的,北京、成都、武汉这些城市地段稀缺性是客观存在的。房子今天造在这个地方,它就占了这个位置,这个也是有稀缺性的。我们提到的城市群的发展,这些城市群的地理位置属性也是有稀缺性的。从资产角度来说,存量市场的房地产往往地理位置还是比较好的,具有地段稀缺性的优势;增量市场短期内可能在地段稀缺性和规划上还是会受到一定影响。

我们在进行房地产投资的时候,不要过分关注房地产价格的大幅增值,而是要从资产配置的角度出发,在当前市场环境变化的情况下,更多关注资产保值而非增值,因此,核心城市的核心地段更值得关注。关于学区房,政策上仍然存在一定的不确定性,但是撇开学区因素而言,一般学区较好的房地产项目,其所对应的地段、区位、城市配套往往也是不错的。

抛开房地产二级市场,我认为房地产基金也是一个不错的投资选择,在当下的政策环境、市场面下,如果我们的房地产市场能维持现在的这个量,那么将房地产资金交给专业机构、专业人士去做投资,也不失为一个稳妥的选择。